Dichiarazione dei redditi in Francia: guida 2026 per proprietari italiani con seconda casa

Avere una seconda casa in Francia è una situazione molto comune per tanti proprietari italiani, soprattutto in Costa Azzurra. Ma quando arriva il momento della dichiarazione dei redditi, i dubbi sono sempre gli stessi: devo dichiarare qualcosa in Francia anche se non affitto? Cosa cambia se lo immobile è locato vuoto o arredato? E in Italia come si coordina tutto? In linea generale, per un non residente la Francia tassa i redditi di fonte francese, mentre la convenzione fiscale tra Italia e Francia prevede che i redditi immobiliari siano imponibili nello Stato in cui l’immobile è situato.

1) Proprietario italiano non residente: quando devi dichiarare in Francia?

Se vivi fiscalmente in Italia ma possiedi una casa in Francia, non sei tassato in Francia su tutti i tuoi redditi mondiali, ma sui redditi di fonte francese. Per questo motivo, il primo punto da capire è semplice: se la tua seconda casa in Francia produce un reddito imponibile, in genere dovrai fare la dichiarazione francese; se invece non produce redditi, il tema principale non è tanto la dichiarazione dei redditi, quanto le imposte locali e gli eventuali obblighi patrimoniali.

2) Se la seconda casa non è affittata

Quando la casa resta a tua disposizione come residenza secondaria, normalmente il tema centrale non è il reddito locativo, ma gli impôts locaux. In Francia, la taxe foncière è dovuta dal proprietario del bene al 1° gennaio dell’anno. Inoltre, se il bene è una residenza secondaria a tua disposizione, può essere dovuta anche la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, e questo vale anche per chi non è residente fiscale in Francia.

Dal 2023 esiste inoltre un ulteriore adempimento: i proprietari devono comunicare al fisco francese la situazione di occupazione dell’immobile. Se non ci sono cambiamenti rispetto a quanto già dichiarato, non devi fare nulla; se invece la situazione è cambiata, oppure sei diventato proprietario, la dichiarazione va aggiornata entro il 1° luglio 2026 tramite il servizio online “Biens immobiliers”.

3) Se affitti la casa vuota: redditi fondiari

Se la tua seconda casa è data in locazione non ammobiliata, i canoni rientrano nella categoria dei revenus fonciers. Per i non residenti esistono due regimi principali. Il primo è il micro-foncier, applicabile quando i redditi lordi fondiari del foyer fiscale non superano 15.000 euro annui: in questo caso non si compila la dichiarazione 2044 e si beneficia di un abbattimento forfettario. Il secondo è il régime réel, che diventa obbligatorio oltre quella soglia oppure quando viene scelto volontariamente; in tal caso si compila la dichiarazione 2044 e l’opzione resta vincolante per 3 anni.

Per chi sceglie o subisce il régime réel, è fondamentale conservare bene tutti i giustificativi: canoni incassati, spese, lavori, interessi di mutuo e documenti relativi a ciascun immobile. La documentazione va infatti dettagliata immobile per immobile nella dichiarazione fonciaria.

Un aspetto spesso sottovalutato è il taux moyen. In assenza di opzione, i non residenti sono tassati ai tassi minimi del 20% fino a 29.579 euro di redditi 2025 e del 30% oltre tale soglia.

4) Se affitti la casa arredata: BIC e LMNP

Se invece la casa è locata arredata, i redditi non sono più trattati come revenus fonciers, ma come BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Per i non residenti, il fisco francese indica che questi importi vanno riportati nella dichiarazione 2042-C-PRO. In regime reale, il risultato fiscale deriva dalla dichiarazione 2031, poi riportata nella 2042-C-PRO.

Nel caso della locazione arredata non professionale, il regime micro prevede per i redditi 2025, secondo la documentazione fiscale ufficiale, un abbattimento forfettario del 50% sulle ricette per il regime ordinario. Le regole sulle locazioni turistiche arredate sono però state oggetto di modifiche recenti, quindi per affitti brevi o meublés de tourisme è bene verificare ogni volta il regime corretto prima della dichiarazione.

5) E in Italia cosa succede?

Dal lato italiano, la situazione non va ignorata. La convenzione fiscale conferma che il reddito immobiliare è tassabile nello Stato in cui l’immobile si trova, quindi in questo caso in Francia. Parallelamente, per un residente fiscale in Italia resta necessario coordinare correttamente la posizione nella dichiarazione italiana. Sul piano dichiarativo e patrimoniale, l’Agenzia delle Entrate ricorda che il quadro W serve anche per indicare investimenti e immobili detenuti all’estero e per determinare l’eventuale IVIE.

Proprio sull’IVIE, l’Agenzia delle Entrate specifica che si tratta dell’imposta sul valore degli immobili situati all’estero dovuta dalle persone fisiche residenti in Italia, e che dalla stessa può essere dedotta, nei casi previsti, l’eventuale imposta patrimoniale pagata nello Stato estero.

6) Scadenze 2026 da ricordare

Per la campagna dichiarativa 2026 relativa ai redditi 2025, la dichiarazione dei redditi in Francia è aperta dal 9 aprile 2026. Per i non residenti, la scadenza online è fissata al 21 maggio 2026 alle 23:59

7) In pratica: cosa dovrebbe fare oggi un proprietario italiano?

La regola pratica è questa:
se la casa non è affittata, devi soprattutto verificare taxe foncière, eventuale taxe d’habitation, dichiarazione di occupazione e soglia IFI;
se la casa è affittata vuota, devi capire se rientri nel micro-foncier o nel régime réel;
se la casa è affittata arredata, devi verificare il regime BIC/LMNP corretto e le relative formalità;
in ogni caso, serve coordinare bene la posizione con la dichiarazione italiana.

Conclusione

Per molti proprietari italiani, l’errore più comune non è pagare “troppo”, ma gestire male la posizione tra Francia e Italia: dichiarazione incompleta, regime fiscale sbagliato, imposte locali trascurate o documenti non pronti. Una buona organizzazione evita problemi e permette anche di pianificare meglio affitto, vendita o trasmissione dell’immobile.

Nota importante: questo articolo ha finalità informative e non sostituisce il parere di un commercialista o fiscalista abilitato in materia franco-italiana.

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